Młodzi Polacy wciąż narzekają na brak dostępnych cenowo mieszkań w największych aglomeracjach. Przyczyny tego stanu rzeczy są dobrze znane: migracje mieszkańców wsi i małych miast do metropolii, prawo utrudniające eksmisję niepłacących lokatorów, rosnąca liczba pustostanów, wzrost cen pracy i materiałów budowlanych, wpływ potężnego lobby deweloperskiego na politykę itp. Problem jest zatem prawidłowo zdiagnozowany, ale niestety brak woli decydentów, aby go efektywnie (szybko i realnie) rozwiązać. Propozycje skutecznych zmian systemowych, które wychodzą z niezależnego środowiska przedsiębiorców (MŚP) są ignorowane przez kolejne ekipy rządowe.

Mamy w kraju znaczną liczbę lokali niewykorzystanych, będących w zasięgu finansowym zarówno poszukujących pierwszego mieszkania w celu jego zakupu, jak i nastawiających się na najem. Jednak ze względu na lokalizację oraz w mniejszym nieco stopniu standard, lokale te nie są w ogóle brane pod uwagę przez potencjalnych klientów. Z drugiej strony, nie brakuje również mieszkań odpowiednio zlokalizowanych (w subiektywnej ocenie tychże klientów), ale te z kolei są już dla nich zdecydowanie zbyt drogie.

Trudno mówić przy tej okazji o jakimkolwiek paradoksie, co niekiedy zdarza się publicystom, a jeśli już to najwyżej pozornym. W grę wchodzą bowiem elementarne zasady podaży i popytu, które kształtują ceny nieruchomości mieszkalnych oraz zespół czynników charakterystycznych dla polskiego systemu społeczno – gospodarczo – politycznego, odpowiedzialnych za sytuację na tym rynku. A zatem za cenę odpowiada przede wszystkim atrakcyjność lokalizacji nieruchomości, a na drugim miejscu środowisko systemu finansowego wpływającego na dostępność kredytu hipotecznego. 

Aby uchwycić istotę tego niewątpliwie złożonego problemu można a nawet należy zadać sobie trzy pytania. Po pierwsze, czy w ogóle on jest realny, czy raczej należy do zbioru tych sztucznie wykreowanych przez media i stojące za nimi grupy interesu oraz polityków? Po drugie, co tak naprawdę wpływa na wysokie ceny mieszkań w Polsce? Po trzecie, czy coś można z tym zrobić, a jeśli tak, to co? 

 

Wysoka cena modelu

Klasyczny liberał mógłby powiedzieć, że przecież skoro mamy do czynienia ze wspomnianą grą podaży i popytu, mieszkania fizycznie istnieją i w dodatku stoją puste, a ich ceny są bardzo zróżnicowane, to poszukujący powinni po prostu dostosować się do rynkowej rzeczywistości i kupować taki towar, na który ich stać. I taka też odpowiedź na pierwsze pytanie niekiedy (choć rzadko) pada, aczkolwiek nawet środowiska uważane za mocno wolnorynkowe jej szczególnie nie akcentują. Dzieje się tak dlatego, że temat jest wyjątkowo kontrowersyjny. Nie chodzi nawet o skrajne hasła padające z drugiej strony ideologicznej barykady, np. “mieszkanie prawem, nie towarem”, ale o fakt, że w Polsce na rynek nieruchomości w znacznym stopniu wpływa, by nie użyć słowa “determinuje”, przyjęty i realizowany model rozwoju gospodarczego, którego rdzenia w zasadzie realnie nie kontestuje żadna licząca się siła polityczna. Model ów można określić banalnie jako polska droga ku Zachodowi. 

Podążamy dobrze przetartym szlakiem europejskich państw rozwiniętych, oczywiście z całym systemem uwarunkowań (m. in. kulturowych) specyficznych dla naszego kraju. Gwałtownie rozrasta się sfera usług, następuje redukcja i kumulacja działalności rolniczej, powoli acz systematycznie traci na znaczeniu tradycyjny przemysł na rzecz innowacji i rozwiązań opartych o nowoczesne technologie, a w sferze ładu przestrzennego postępuje urbanizacja. 

W życiu społecznym natomiast zmniejsza się liczba członków przeciętnego gospodarstwa domowego (2+1 lub 2+0 lub wręcz 1+0). Widać też wyraźne zmiany w mentalności nowych pokoleń, np. w kwestii życia zawodowego. Młodzi ludzie mają zupełnie inne do niej podejście niż ich rodzice czy nawet starsze rodzeństwo. Cenią sobie wolny czas, a sukces definiowany jako sukces zawodowy (przez pracę) nie jest dla nich od dawna priorytetem. 

Abstrahując od oceny tak zarysowanego obrazu, faktem jest, że obrana (nieważne zresztą czy świadomie) droga rozwoju społeczno-gospodarczego kształtuje rynek nieruchomości. Widać to dobrze tak po stronie popytowej, jak i podażowej. Najbardziej poszukiwane a zarazem najdroższe są mieszkania w centrach największych miasta. Następnie w dzielnicach do nich przylegających. Później w dzielnicach odpowiednio skomunikowanych (ciekawym ewenementem jest tu Warszawa z wyraźnie wyższymi cenami w budynkach zlokalizowanych najbliżej wszystkich stacji metra). Wreszcie na skraju miast i w okolicznych miejscowościach, ale znowu z zastrzeżeniem, że jest dojazd do miasta jest w miarę sprawny.

Ludzie w średnim wieku oraz młodzi, w naturalny sposób kierujący się tam, gdzie jest praca i lepszy (nawet jeśli tylko potencjalnie) standard życia, wyznaczają przekładającą się bezpośrednio na ceny sprzedaży i najmu sumę preferencji wyborów indywidualnych na rynku nieruchomości. Poniekąd ku ich własnemu utrapieniu nie da się tych preferencji zmienić, ponieważ wspomniany model rozwoju na to nie zezwala. Gospodarka w jego ramach nie może i nie będzie wzrastać bez intensyfikacji życia w miastach. A miasto nie może funkcjonować bez dostatecznej liczby łatwo dostępnych pracowników i konsumentów. I chociaż jest pewna grupa osób, które np. codziennie dojeżdżają do pracy z Radomia do Warszawy, to takie wielogodzinne regularne podróże na większą skalę nie są możliwe, np. z powodu wciąż niedostatecznie rozbudowanej infrastruktury transportowej.

Przy tej okazji dodać można, iż mrzonką okazały się prognozy o powszechności pracy zdalnej, w konsekwencji której przestrzenie biurowe zostaną zamienione na apartamenty, przez co ceny mieszkań spadną. Zresztą przewidywania te były błędne z samego założenia: praca zdalna czy hybrydowa możliwa jest tylko w określonych branżach i na określonych stanowiskach, na pewno nie jest realna w przypadku większości prac branży usług fizycznych, gdzie rzeczywista konieczność obecności jest (przynajmniej na razie) niezbędna. Podobnie zresztą do sfery fantastyki, póki co, można włożyć opowieści o robotach, które wyeliminują większość takich prostych zajęć. W przyszłości tak, ale to kwestia przynajmniej dekady (prędzej dwóch), a i to zakładając brak większych turbulencji, np. geopolitycznych.

Nie ma więc obecnie szerokiej alternatywy dla mieszkania w mieście lub w bezpośredniej jego bliskości dla większości ludzi. Trudno sobie wyobrazić również odwrócenie czy jakąkolwiek zmianę tego trendu, przynajmniej w Polsce. Jest więc on główną, chociaż nie jedyną przyczyną obecnej sytuacji na rynku nieruchomości.  A politycy, w tym ci w sferze werbalnej antysystemowi, nawet jeśli takiemu modelowi rozwoju nie sprzyjają, to co najmniej akomodują się do niego, gdy tylko zaczynają mieć wpływ na kierowanie państwem. 

I tu pojawia się pełna odpowiedź na pytanie dlaczego kwestia mieszkalnictwa istnieje. Otóż niewielka liczba cenowo dostępnych mieszkań na własność czy wynajem jest może nie zagrożeniem, ale na pewno utrudnieniem w funkcjonowaniu wspomnianego modelu. Problem ten, choć z rozmaitych perspektyw, dostrzegają ci, których dotyczy on bezpośrednio, czyli pracujący w miastach bez własnego lokum, oraz politycy: zarówno jako głos niezadowolenia znaczącej części elektoratu, jak i jako wspomniane utrudnienie dla modelu rozwoju kraju.

 

Separacja z rozsądku

Jeśli zatem przyjąć, że mieszkalnictwo w Polsce jest istotnym zagadnieniem, można spróbować zmierzyć się z pytaniem drugim, czyli “czemu jest tak drogo?”. Odpowiedź na skomplikowane pytanie również będzie kompleksowa, ale po części została już sformułowana. Jak zaznaczyliśmy, na cenę odpowiednio zlokalizowanych mieszkań wpływa gra podaży i popytu wyznaczana z kolei przez zbiór preferencji będący konsekwencją modelu rozwojowego państwa. Oczywiście przyczyn jest znacznie więcej. 

Kolejną jest niskiej jakości infrastruktura transportowa – co również zostało zasygnalizowane. Otóż zbyt długie dojazdy do miast (spowodowane nie tylko przez dystans, ale również np. przez brak płynności ruchu, tzw. korki) są wykluczone na masową skalę, przez co nie opłaca się lokować nowych nieruchomości mieszkalnych dalej od ośrodków urbanistycznych, co byłoby znacznie tańsze. Co prawda podejmowane są pewne środki zaradcze (inwestycje) w kierunku poprawy transportu publicznego oraz sieci dróg dojazdowych, ale ze względu na skrajnie długo trwające inwestycje tego typu w naszym kraju można założyć, że ich ewentualny wpływ na ceny nieruchomości będzie mocno opóźniony, o ile w ogóle dostrzegalny lub dodatni (mieszkania na coraz lepiej skomunikowanych obszarach drożeją…).

Główną jednak przyczyną wysokich cen mieszkań, nie licząc naturalnie omawianego modelu rozwoju, jest, mocno niekorzystny z punktu widzenia potencjalnego klienta, układ systemowy trzech najważniejszych graczy na tym rynku: deweloperów, banków oraz państwa. W największym skrócie można to ująć w następujący sposób. Deweloperzy pracują na ogromnych marżach, które są, poza naturalną chęcią zysku, wymuszane przez kredytujące je banki oraz instytucje finansowe (np. fundusze). Te z kolei, poza dążeniem do maksymalizacji swoich przychodów, poddane zostają presji państwa, które poprzez swoje ustawodawstwo wymusza, szczególnie na bankach, spełnianie rozmaitych, często wyśrubowanych norm we wszystkich aspektach ich działalności. 

Co więcej, po 1989 roku działania państwa praktycznie zawsze powodowały wzrost cen nieruchomości lub w najlepszym wypadku zmniejszały nieco tempo tego wzrostu. Nawet jeśli zamierzenia były całkowicie odmienne, to efekt był w gruncie rzeczy ten sam: ceny rosły. Jako jeden z mniej oczywistych przykładów takiej aktywności państwa (organu państwowego) można podać tzw. rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego dotyczące badania bezpieczeństwa klientów ubiegających się o kredyty hipoteczne. Ograniczają lub luzują one dostępność takiego kredytu, co wpływa na popyt, a więc (przynajmniej teoretycznie) na ceny. Niemniej jednak zaostrzone rekomendacje z 2022 r. nie wpłynęły znacząco na spadek cen, o co zadbali dwaj pozostali gracze czyli banki i deweloperzy. Z kolei sama zapowiedź działań odwrotnych, czyli. wprowadzenia programu Bezpieczny Kredyt 2%, doprowadziła do zauważalnego wzrostu cen nieruchomości na długo przed jego uruchomieniem. A zapowiedź kredytu 0% przez nową koalicję rządzącą wywindowała zaś ceny mieszkań do rozmiarów wręcz absurdalnych.

Reasumując, nie było w najnowszej historii (po 1989 r.) działań państwa, które realnie przyczyniły się do systemowego spadku cen nieruchomości mieszkalnych lub chociażby ich zatrzymania (co w przypadku odpowiedniego poziomu inflacji oraz wzrostu płac oznacza przecież de facto spadek). Poza wskazanymi dwoma pozostałymi winnymi trzeba dodać, że państwo nigdy skutecznie z tym nie walczyło. Dopiero ostatnio, gdy problem zaczął nabrzmiewać i narażać dotychczasowy model rozwoju na realne zagrożenia, dostrzeżono potrzebę efektywnej interwencji. A państwo posiada dwa dobrze znane i potencjalnie bardzo skuteczne instrumenty, które można określić jako “socjalny” i “wolnościowy”. 

Pierwszym z nich, “socjalnym”, są programy budownictwa społecznego, które działając po stronie podażowej powodują zmniejszenie popytu wśród wybranych grup społecznych. Grup, którym albo samodzielnie trudno byłoby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, albo w ogóle nie byłyby do tego zdolne – ze względów ekonomicznych. Dobrze zaprojektowane programy tego typu działają na rynek mocno korygująco: im droższe nieruchomości, tym większa liczba osób, które programy takie obejmują, a więc tym bardziej spada popyt, a tym samym ceny. 

Zasadne jest pytanie, czy takie programy gdzieś na świecie w ogóle zaistniały i sprawdziły się? Odpowiedź jest jednoznaczna: tak! Doskonałym przykładem powinna być Austria, a zwłaszcza jej stolica – Wiedeń. Zrealizowany program budownictwa społecznego sprawił, że obecnie 60% mieszkańców tego miasta żyje w lokalach komunalnych. Co jednak bardziej istotne, około 80% populacji miasta mieści się w kryterium dochodowym programu. Mieszkania posiadają relatywnie wysoki standard, a ulokowane są w rozsądnie rozplanowanej architektonicznie  przestrzeni, z licznymi terenami zielonymi, miejscami zabaw dla dzieci, generalnie z infrastrukturą kluczową dla większości mieszkańców. Nie wchodząc w szczegóły (a warto się z nimi zapoznać – opracowań na temat programu są setki), jak udało się zrealizować tak ambitny projekt, można przyjąć, że skuteczne projekty socjalne w mieszkalnictwie są po prostu realne. 

W polskich realiach natomiast instrumenty w postaci społecznych programów budownictwa mieszkaniowego miałyby szansę rozerwać szkodliwy układ deweloperów – banków i państwa, wymuszając na dwóch ostatnich grupach podmiotów optymalizację działalności. Wprowadzenie takiej “separacji z rozsądku” służy bowiem nie tylko celom społecznym (w tym demograficznym), ale również całej gospodarce. Skończyłaby się wówczas bezsensowna argumentacja deweloperów i stojących za nimi “think-tanków”, którzy uzasadniając swoje wysokie marże i ceny, twierdzą, iż mieszkania w Warszawie są tanie, bo w Monako czy Singapurze jest znacznie drożej. (Naprawdę takie argumenty pojawiły się w debacie publicznej). Ciekawe, że nie porównują oni ceny metra kwadratowego w sprzedaży czy wynajmie do wspomnianego Wiednia – bez wątpienia również cywilizacyjnie stojącego znacznie wyżej niż stolica Polski.

Drugim potencjalnie skutecznym instrumentem szybkiego i skutecznego wpływu na rynek mieszkalnictwa, tym razem “wolnościowym”, jest polityka fiskalna. Za jej pomocą można promować lub zniechęcać obywateli oraz podmioty gospodarcze do podejmowania określonych działań gospodarczych w ogóle, a więc w szczególności również w obszarze nieruchomości. W jaki sposób? Otóż poprzez odpowiedni system ulg podatkowych państwo może szybko i skutecznie doprowadzić do uruchomienia zasobów własnych obywateli i przeznaczenia ich właśnie na budownictwo mieszkaniowe. 

 

Widzialni, ale ignorowani

Środowisko przedsiębiorców skupionych wokół Polskiego Towarzystwa Gospodarczego już jakiś czas temu zaproponowało wprowadzenie tak zwanego “estońskiego PITu” dla osób prowadzących działalność gospodarczą z możliwością odliczenia od podatku wydatków na zakup pierwszego mieszkania lub budowę pierwszego domu. Postulat taki wydaje się sensowny. Przede wszystkim pomaga się w ten sposób przedsiębiorcom, czyli ludziom którzy z założenia mają wspomniane zasoby finansowe oraz zdolność kredytową w łatwiejszym nabyciu (budowie) pierwszego mieszkania (domu).

Po drugie, pomysł ten promuje osoby młode, bo wśród tej grupy najwięcej spełnia warunek braku posiadania nieruchomości mieszkalnej. Dzięki temu również, chociaż poniekąd przy okazji, pozytywnie stymuluje się przyrost naturalny, a więc rozwiązuje kluczowe problemy demograficzne kraju. Młodzi ludzie mają bowiem większą motywację do szybszego zakładania rodzin oraz posiadania większej liczby dzieci, jeśli dobro tak podstawowe jak substancja mieszkalna dla zaspokojenia własnych potrzeb w tym zakresie staje się realnie dostępna.

Wreszcie, taka propozycja sprawia, że ludzie rzeczywiście zaradni biorą sprawy w swoje ręce i nie oczekując dodatkowej pomocy organizacyjnej zaczynają sami skutecznie rozwiązywać swoje problemy mieszkaniowe. Oczekują jedynie ułatwień finansowych, a więc po prostu, aby im przeszkadzać w osiągnięciu swoich zamierzeń związanych z nabyciem/budową mieszkania/domu. Eliminuje to z całego procesu zbędnych pośredników, w tym urzędników, doradców, czy inne podmioty trzecie (w tym działające na styku publiczno-prywatnym), które na ogół utrudniają proces tworzenia nowych lokali mieszkalnych. 

Rozwiązanie to sprzyja również rynkowi nieruchomości: ożywia go, ale nie powodując przy tym nadmiernego wzrostu cen, bo przedsiębiorcy jako najbardziej świadoma, wręcz elitarna, grupa klientów na ogół mocno pilnują odpowiedniej relacji kosztów do jakości zleconej usługi czy zakontraktowanego towaru. Większa konkurencja wśród dostawców materiałów budowlanych i deweloperów o świadomego i wymagającego klienta wymusza wówczas spadek cen. Kwestią do rozważania byłoby tu rozszerzenie tego rozwiązania o rynek najmu.

Polskie Towarzystwo Gospodarcze jako związek pracodawców reprezentuje oczywiście głos przedsiębiorców (głównie z sektora MŚP), ale propozycja estońskiego PITu dla rynku nieruchomości wydaje się optymalna z punktu widzenia wszystkich zainteresowanych. W ogóle zresztą PTG wielokrotnie podkreślało, że zaangażowanie krajowych przedsiębiorców do rozwiązania systemowego problemu mieszkalnictwa będzie najbardziej efektywną drogą. A zestawienie dwóch wspomnianych metod, czyli socjalnej i fiskalnej (np. w postaci estońskiego PITu) może szybko, np. w przeciągu 5-6 lat dostarczyć znaczną liczbę odpowiednio zlokalizowanych lokali mieszkalnych o właściwym standardzie niemal wszystkim potrzebującym.

Niestety w głos przedsiębiorców krajowych politycy się nie wsłuchują. Mimo że samo PTG oraz inne organizacje faktycznie broniące interesów pracodawców funkcjonują w przestrzeni publicznej, biorą udział w debacie i są nawet dostrzegane zarówno przez decydentów, jak i media, to ich propozycje przechodzą bez echa. Czemu? Można się tylko domyślać, że są one nie w smak ponadnarodowym grupom interesów, które w sektorze bankowym oraz największych deweloperów działających w Polsce stanowią czynnik dominujący. Warto zatem przynajmniej otwarcie mówić o tej sytuacji licząc, że głos ten dotrze chociaż do części społeczeństwa i polityków, szczególnie podczas ostatnio trwającej permanentnie kampanii wyborczej.

 

Karol Tyszka